Saya pernah mengikuti lelang puluhan rumah/tanah, tetapi kebanyakan berlokasi di daerah perkotaan. Dulu, sebelum adanya lelang online, kita harus datang langsung ke tempat lelang. Namun, di tempat lelang seringkali ada mafia lelang yang beraksi. Mereka seringkali berpura-pura berminat untuk membeli lelang, namun meminta uang mundur kepada calon pembeli agar tidak ada pesaing saat lelang berlangsung. Namun, setelah adanya lelang online, mafia lelang sudah tidak ada lagi. Semua orang bisa membeli dengan harga yang mereka inginkan, dan tentunya pemenangnya adalah yang memberikan penawaran tertinggi.
Banyak orang beranggapan bahwa harga lelang pasti lebih murah. Padahal, dalam banyak kasus, hal tersebut tidak selalu benar. Biasanya, harga awal lelang ditetapkan sama dengan harga pasar, sesuai dengan penilaian dari KJPP (Kantor Jasa Penilai Publik). Namun, jika tidak ada peminat pada lelang pertama, maka akan diadakan lelang kedua dengan jarak minimal 2 minggu dan harga diturunkan. Jika tidak ada peminat lagi, maka harga akan diturunkan lagi hingga mencapai harga likuidasi. Harga likuidasi biasanya memiliki diskon 30% dari harga pasar.
Banyak yang bertanya apakah uang akan dikembalikan jika mereka mengikuti lelang dan kalah. Tentu saja, uang akan dikembalikan secara penuh tanpa potongan pada hari yang sama atau keesokan harinya.
Surat-surat sertifikat lelang memiliki keabsahan yang sangat baik. Hal ini karena aset lelang kebanyakan berasal dari hak tanggungan Bank (KPR/kredit lainnya). Sebelum melalui proses kredit, pihak legal bank akan memeriksa keabsahan surat-surat tersebut dan bank juga akan meminta notaris untuk melakukan pengecekan. Sebelum diajukan lelang, sertifikat juga harus diperiksa oleh BPN. Jika ada gugatan, biasanya lelang tidak akan dilakukan.
Berikut saya list keuntungan lelang:
- Bisa mendapatkan harga lebih murah dari pasar (biasanya pada lelang ke 3)
- Proses lelang sangat mudah
- Surat-surat sangat aman. Karena pengecekan dari berbagai pihak.
- Walaupun misal ada gugatan dari pemilik sebelumnya, biasanya gugatan tersebut akan kalah. Pembeli lelang yang beritikad baik dilindungi hukum.
Adapun kerugian lelang:
- Ada tambahan bea lelang 2% diluar pajak pembelian/BPHTB
- Kadang masih ada debitur/pemilik lama yang menempati sehingga menimbulkan biaya tambahan yang besar dan melibatkan pengacara/pengadilan. Resiko kerugian ini bisa dihindari dengan mencari rumah lelang yang kosong/tidak berpenghuni.
- Tidak bisa melihat masuk ke dalam rumah karena pintu terkunci. Sehingga tidak mengetahui berapa kamar tidur/mandi, kerusakan, jadinya penghitungan renovasi bisa tidak tepat.
- Ada tunggakan PBB, IPL, listrik, PDAM yang harus dilunasi.
Di atas salah satu rumah lelang yang saya beli dari lelang KPK di daerah Rawamangun. Renovasi hanya 10 juta, dan dalam 3 bulan rumahnya laku 2x lipat dari harga beli lelang.